BẤT ĐỘNG SẢN NÔNG NGHIỆP- CƠ HỘI HAY RỦI RO ?

Bất động sản nông nghiệp là một lĩnh vực mới, được đánh giá cao với nhiều tiềm năng phát triển trong tương lai. Hiện tại, chỉ có những tập đoàn lớn mới có đủ các yếu tố về điều kiện để đứng ra xây dựng lớn mạnh lĩnh vực này. Các cơ chế chính sách đã mở rộng cửa cho xu thế chung. Tuy nhiên, thị trường bất động sản nông nghiệp liệu có thực sự là “món ăn ngon” hay không ? thì đây quả thật là câu hỏi lớn đối với các nhà đầu tư.

NÊN HIỂU NHƯ THẾ NÀO CHO ĐÚNG ?

Về bản chất, bất động sản nông nghiệp không khác nhiều so với những phân khúc khác như bất động sản công nghiệp, bất động sản nghỉ dưỡng. Điểm khác chính là ở việc khai thác những hiệu quả về nông nghiệp trên chính mảnh đất đó, sau suốt khoảng thời gian đấu tư. Và dĩ nhiên bao gồm cả quyền sử dụng đất và các tài sản khác như trang trại, nhà kính, nhà xưởng, mọi tài sản khác liên quan đến nông nghiệp.

Có thể hiểu là thị trường mà ở đó diễn ra giao dịch giữa bất động sản nông nghiệp và dịch vụ bất động sản nông nghiệp.
Có thể hiểu là thị trường mà ở đó diễn ra giao dịch giữa bất động sản nông nghiệp và dịch vụ bất động sản nông nghiệp.

Theo ghi nhận, các công ty sản xuất đã bước đầu chuyên đổi mô hình kinh doanh sang nông nghiệp. Việc đầu tư lấn sân của hoạt động công nghệ cao, đã tạo ra chuỗi giá trị gia tăng trong quỹ đất rộng lớn, từ đó hình thành cụm từ “ bất động sản nông nghiệp”

ĐANG LÀ XU HƯỚNG CHUNG CỦA NHIỀU QUỐC GIA

Giữa bối cảnh thị trường còn đang bỏ ngỏ, bất động sản nông nghiệp chính là cơ hội, không chỉ dành riêng cho các doanh nghiệp trong nước, lĩnh vực này cũng đã lôi kéo được rất nhiều doanh nghiệp nước ngoài trong vòng ba năm từ 2017 đến nay. Rót vốn vào mô hình chuyên nghệp hóa của những “ông lớn” bất động sản, trong việc hướng đến thực phẩm sạch là nhu cầu thiết yếu của mọi quốc gia.

Đặc biệt trong năm 2018, các doanh nghiệp nội, doanh nghiệp ngoại chú trọng đến hệ thống nông trại, hình thành chuỗi giá trị nông nghiệp. Hiệu quả của việc này được xem trọng bởi khi có sự góp mặt của công nghệ năng suất sẽ tăng lên gấp nhiều lần, tạo ra khoảng cách xa với lao động đơn thuần.

Được đánh giá là mô hình tiềm năng trong nông nghiệp Việt và là giải pháp tối ưu, xu hướng tất yếu đưa ngành nông nghiệp Việt Nam vươn xa
Được đánh giá là mô hình tiềm năng trong nông nghiệp Việt và là giải pháp tối ưu, xu hướng tất yếu đưa ngành nông nghiệp Việt Nam vươn xa

Năm 2015, với thương hiệu VinEco, tập đoàn Vingroup chính thức công bố gia nhập lĩnh vực nông nghiệp. Tạo lập quỹ đất 4000 ha, tập đoàn FLC công bố thông tin về việc triển khai dự án nông nghiệp công nghệ cao cuối năm 2017. Bước sang năm 2018, tập đoàn T&T cũng đã tiến sâu vào mô hình này.

Nhìn thấy hướng phát triển mới, mang lại giá trị cao trong việc thực hiện mô hình chuyển đổi. Hầu hết các công ty lớn đều mong muốn đa dạng ngành nghề kinh doanh. Việc chuyển sang thị trường nông nghiệp trong năm 2019 là một lợi thế lớn, với những bước phát triển rất thuận lợi, tiềm năng.

THỰC TẾ DIỄN BIẾN RẤT CHẬM

Theo khảo sáT, hiện tại ở các tỉnh Thái Bình, Nam Định và Ninh Bình, thị trường này đã hoạt động tương đối nhộn nhịp trong thời gian vừa qua. Tỷ lệ đất nông nghiệp được các hộ cho thuê theo quy mô lớn, chiếm từ khoảng 1.1 – 3.9% trên toàn bộ diện tích đất. Như vậy, thị trường này đã được hình thành và phát triển nhiều năm trở lại đây, tuy nhiên thực tế cho thấy nó vẫn diễn ra rất chậm so với mong muốn.

Thị trường hiện tại hoàn toàn không minh bạch, không rõ ràng. Việc quy hoạch đất còn lỏng lẻo.
Thị trường hiện tại hoàn toàn không minh bạch, không rõ ràng. Việc quy hoạch đất còn lỏng lẻo.

Việc gom đất đã trở nên khó khăn khi đất đai nằm trong tay của các hộ gia đình quy mô nhỏ. Một doanh nghiệp có thể phải đàm phán với hàng trăm hộ gia đình để tích tụ được diện tích đất nông nghiệp. Trở ngại lớn nhất , đó là nhiều hộ gia đình không muốn bán, không muốn cho thuê. Vì một số mâu thuẫn với doanh nghiệp, chính quyền địa phương mà thà bỏ đất hoang chứ không cho ai đụng vào. Như vậy, chỉ có những hộ đại điền thì mới làm được nông nghiệp quy mô lớn, đầu tư công nghệ thì mới tạo được giá trị.

Việc mua, bán đất này cũng không thông qua môi giới và tư vấn điều tra về hiện trạng. Do vậy, các mua, bán không chính thức, giao dịch ngầm hay trao tay làm sự không minh bạch của thị trường ngày càng lớn.

 CÒN HẠN CHẾ TRONG NHIỀU YẾU TỐ.

Không có bảo hiểm về quyền sở hữu đất nông nghiệp trong việc mua, bán cũng là một hạn chế lớn trong mô hình bất động sản nông nghiệp. Không có tính ổn định lâu dài và đảm bảo về pháp lý, người mua rất ngại trong việc giao dịch khi phải đối mặt với rủi ro trong tương lai.

Mặc khác, ở nước ta chỉ có việc thế chấp nhà chứ không thế chấp ruộng. Điều đó đồng nghĩa với việc, ngân hàng hoàn toàn không coi ruộng là tài sản thực sự. Chính xác là chưa có thị trường chuyển nhượng đất nông nghiệp ở thời điểm hiện tại. Do vậy, để người nông dân có thể vay vốn, ruộng phải trở thành tài sản đảm bảo. Đồng thời phải có đạo luật, quyền sở hữu vào bảo hiểm cho hình thức này. Tạo nên cơ sở mua bán, chuyển nhượng và thế chấp cho đất nông nghiệp. Sự bất an đã xuất hiện trong những doanh nghiệp đi tiên phong.

Thể chế chậm, hệ thống chính sách chồng chéo và rối rắm
Thể chế chậm, hệ thống chính sách chồng chéo và rối rắm

Khung pháp lý chưa nhất quán và rõ ràng, thời hạn sử dụng đất ngắn, chỉ trong vòng 50 năm. Và còn rất nhiều vấn đè khác về an ninh lương thực bị vướng mắc khi tiến hành thực hiện lĩnh vực này.

Được biết, trong thời gian tới sẽ có văn bản kiến nghị lên chính phủ, các cơ quan quản lí nhà nước về việc xây dựng khung pháp lí minh bạch, tạo điều kiện phát triển thuận lợi trong lĩnh vực bất động sản nông nghiệp.

 

                                                                                  Song Thư theo Dân Trí